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Die Grundstückssuche

Die Grundstückssuche gestaltete sich bei uns etwas schwieriger.
Gefühlt gab es zu dem Zeitpunkt, als wir uns entschieden hatten zu bauen, keine Grundstücke mehr in Werder. Hin und wieder wurden uns von Maklern oder auch Town und Country Grundstücke angeboten. Aber meist hatten diese irgendeinen Makel. Wir haben natürlich auch selber auf den entsprechenden Seiten recherchiert.

Entweder lagen sie nicht in Werder oder die Verbindung zum öffentlichen Nahverkehr war nicht gegeben. Aber auch die Grundstücke selbst entsprachen oft nicht unseren Vorstellungen.

Hier mal ein paar Auszüge beziehungsweise Best Ofs, die wir erlebt haben.

Ich kann mich noch an ein Grundstück in Werder erinnern, wo wir noch nicht mal wussten, ob es überhaupt Bauland werden könnte. Das wollte der Makler noch in Erfahrung bringen. Als wir dort ankamen, standen wir vor einem Wald. Das Grundstück war wirklich zugewuchert. Man muss sich das ungefähr so vorstellen. Bis zum Ende des Grundstücks sind wir nicht gelangt, da der Boden voller Gestrüpp war und extrem viele wuchernde Bäume und Rosen oder irgendsowas auf dem Grundstück wuchsen. Als wir das Grundstück betreten wollten, mussten wir ca. einen Meter Gefälle nach unten überbrücken, um überhaupt heraufzukommen. Das Nachbargrundstück lag auch ungefähr einen Meter höher. Für uns war es unvorstellbar, das Grundstück zu kaufen. Allein das Bereinigen und Auffüllen des Grundstücks hätte immens viel Zeit und Geld gekostet, eh dort überhaupt an einen Hausbau hätte gedacht werden können.

Ein weiteres Highlight war ein Grundstück in unmittelbarer Nähe des Heizkraftwerkes. Wir fuhren dort an einem trüben, nebligen Novemberabend hin, um uns die Gegebenheiten vor Ort anzuschauen. Wir wussten bereits im Vorhinein, dass das Grundstück dreieckig geschnitten ist und entsprechend über ca. 100 Meter Straßenfront verfügt. Außerdem hatten wir in Erfahrung gebracht, dass Leitungen des Heizkraftwerkes über das Grundstück verlaufen. Wir haben es uns trotzdem angeschaut, obwohl die Aussichten, dass genau dieses Grundstück irgendwann unseres sein wird, sehr unwahrscheinlich waren.
Dort angekommen, fanden wir eine sehr skurile, fast gruselig wirkende Atmosphäre vor. Auf der einen Seite konnten die Bewohner des neu erbauten, drei- oder viergeschossigen Altenheims die Geschehnisse auf dem Grundstück beobachten. Auf der gegenüberliegenden Seite ragte der Turm des Heizkraftwerkes in die Höhe. Gefühlt stand dieser direkt auf dem Nachbargrundstück. Haben nur noch die Hexen gefehlt, die auf dem Besen ihre Runden um den Turm drehen. Der tief liegende Nebel unterstrich die Stimmung.
Auch die Häuser in unmittelbarer Umgebung waren allesamt mindestens eine Etage Höher gebaut worden, als unser Traumschloss es jemals sein sollte.
Positiv zu erwähnen ist, dass der Bahnhof 50 Meter Luftlinie entfernt lag.

Ein letztes Schmakerl, über welches ich gern noch schreiben möchte, war das Grundstück mit der einzigen gebrauchten Immobilie, die wir uns angeschaut hatten. Das war das einzige Haus, was halbwegs erschwinglich gewesen wäre. Die restlichen, bereits existierenden Häuser, die zum Verkauf standen / stehen, sind horrend teuer. Da kann man auch selbst bauen. Das ist die günstigere Alternative.
Dort angekommen, trafen wir auf ein Haus mit einer quietscherosa Fassade. Ich frage mich bis heute, wie sowas passieren kann. Aber Geschmäcker sind sicher verschieden 😉
Das Haus selbst  war in keinem gepflegten Zustand. Es hingen im gesamten Haus die Spinnenweben herunter, überall Staub und dieser extreme Tier- und Zigarettengeruch. Ein absolutes No Go. Hinzu kam der Schnitt, der nicht unseren Vorstellungen entsprach, aber da stellt sich ja auch jeder etwas anderes vor. Auch die Dachdämmung wurde nicht richtig ausgeführt. Das hat selbst unser Amateurauge gesehen. Auf Nachfragen nach Unterlagen zum Haus bekamen wir nur die Antwort, dass die Unterlagen verschütt gegangen sind. Das Haus war noch nicht mal 10 Jahre alt und auch die Baufirma sollte keine Unterlagen mehr dazu haben, da die Bauherren und die Baufirma sich gestritten hatten. Das klang sehr skuril. Aber mehr dazu später.
Die Grundstücksbesichtigung war auch nochmal interessant. Es war eigentlich ganz charmant terrassenförmig angelegt. Es erstreckte sich auf die Grundstückslänge gesehen nur ungefähr ein Gefälle von 10 Metern. Heißt als wir am hinteren Ende des Grundstücks angelangt waren, konnten wir ganz entspannt auf das Dach schauen.
Sehr viele Punkte haben einfach gegen das Haus gesprochen. Wir hatten noch überlegt, ob man Wände rausreißen könnte, die keine tragende Funktion haben. Aber ohne Unterlagen zum Haus, ist das Haus im Wiederverkauf leider auch weniger Wert. Meine spätere Recherche ergab dann, dass der Bauträger genau in der Zeit wo das Haus erbaut wurde, insolvent gegangen war. Dann wurde der Name geändert, eine neue GmbH gegründet und weiter gings mit der Misswirtschaft in den Folgejahren. Da wussten wir, dass dieser Bauträger definitiv nicht unser Haus bauen wird.

Aber wir hatten auch Lichtblicke am Horizont. Nach vielen Enttäuschungen, den oben genannten und den nicht Erwähnten bei denen wir am Ende nicht den Zuschlag bekamen oder die an sich gut waren, aber zu weit vom Bahnhof entfernt lagen, schien sich alles zu fügen.
Eines Tages hatten wir im Internet ein großes Grundstück gefunden, auf dem mehrere Parteien bauen sollten. Wir hatten uns mit dem Verkäufer und unserem Bauträger in Verbindung gesetzt und uns natürlich auch das Grundstück angeschaut. Die Lage war perfekt, ein Grundstück relativ nah am Bahnhof in einer Sackgasse von einer Sackgasse. Ruhiger gehts kaum. Es war auch kein Grundstück in den Havelauen. Dort wollten wir aufgrund der Havelnähe nicht hin. Außerdem lag das Grundstück nicht in einer kompletten Neubausiedlung. Die paar Häuser die dort hochgezogen werden, liegen zwischen Bestandsimmobilien.
Die Größe war auch optimal. Wir stellten uns ca. 750 qm vor.  Genau die Größe war verfügbar. Wir konnten sagen, dass das ein Grundstück ohne Abstriche und Kompromisse werden könnte.

Weitere Infos zum Grundstück findet ihr hier….

Die Ortssuche

Zu Beginn unserer Suche nach dem perfekten Ort nahmen wir uns eine Karte von Potsdams Umgebung. Wir hatten uns erstmal einen Überblick über die möglichen Optionen geschaffen.

Folgende Punkte waren uns bei der Wahl des Ortes wichtig:
1) Wir wollten beide mit dem öffentlichen Nahverkehr zur Arbeit kommen. Mein Mann arbeitet in Berlin und ich in Potsdam. Der Berufsverkehr ist eine Katastrophe. Das wollten wir unbedingt vermeiden.

2) Perspektivisch wird der BER vielleicht doch in den nächsten 10-30 Jahren eröffnet. Aus diesem Grund hatten wir uns auch die Flugrouten des künftigen Flughafens angeschaut. Leider fielen dadurch schon viele Orte / Stadtteile weg, die südlich von Berlin sind wie beispielsweise Teltow / Kleinmachnow.

3) Wir wollten eine vernünftige Infrastuktur haben. Kita, Schulen, Einkaufmöglichkeiten und auch eine Auswahl an Restaurants waren uns wichtig.

Mit diesen drei Punkten haben wir uns auf die Suche begeben.
In die vorerst engere Auswahl kamen Michendorf und Werder. In beiden Orten war ich vorher nie bewusst. So begannen wir an einem verregnetem Sonntag die Fahrt Richtung Michendorf. Unsere Beraterin von Town und Country hatte dort auch ein Grundstück im Angebot. Das bot sich also an.
Dort angekommen, waren wir nicht so richtig begeistert. Ich für meinen Teil wusste, dass ich nicht nach Michendorf möchte. Mir hat es einfach nicht zugesagt. Irgendwie war gar nichts los. Der Ort beschränkt sich auf Kita, Schulen, Supermärkte und den Bahnhof. Manch einer mag es, für mich wäre es nichts.
Also ging die Reise weiter nach Werder. Es war wie Schicksal. Auf dem Weg dort hin, hatte die Sonne angefangen zu scheinen. Als wir über das Wasser fuhren, zeigte sich die Stadt gleich in voller Schönheit. Für mich war es Liebe auf den ersten Blick. Die Sonne, die Natur, das Wasser … einfach herrlich. Werder hat natürlich auch einen Bahnhof, relativ viele Einkaufmöglichkeiten, Kitas, Schulen, aber auch Restaurants. Wahrscheinlich hatte ich meinen Mann mit meiner Euphorie angesteckt. Es war ein wunderbares Gefühl zu wissen, wo die Reise hingehen wird und auch vorerst „enden“ wird.

Haus mit Garten: Aber mit wem und wo? (Teil 2)

In den nächsten Gesprächen mit Town und Country schufen wir unser Traumschloss. Interessant war für uns, wie teuer unser Haus werden wird und wie viel Geld wir dann noch für das Grundstück übrig haben.

So hatten wir uns dann entschieden, wie viele qm unser Schloss haben soll und welcher Haustyp es werden sollte. Uns schwebte ein 1 1/2 Geschosser mit ca. 130 qm vor. den passenden Grundriss hatten wir mit dem Flair 125 gefunden.
Aber dann folgten die Detailfragen!
Wir mussten uns entscheiden, ob wir eine bessere Energieeffizienz durch eine dickere Wand haben möchten. Das klang erstmal gut. Aber soll es eine 12 cm dicke Dämmung sein oder doch lieber ein 6 cm dickerer Stein?
Weiter ging es mit dem Kamin.
Eine weitere Option ist eine Drempelerhöhung. Die Außenwände werden hier höher gemauert, die sichtbaren Außenwände im OG verschieben sich dadurch weiter nach außen und auch die Dachschrägen enden auf einem höheren Niveau wie sonst üblich. Das klang für uns ebenfalls nach einer Option, da wir beide recht große Menschen sind und Platz haben möchten, auch im OG.
Weiter ging es im Wunschkonzert mit dem Dachüberstand. Mehr Dachüberstand als er standardmäßig verbaut wird, sieht erstens schick aus und zweitens hat man länger Freude an der Fassade.
Wichtig waren uns auch Rollläden. Im EG wollten wir sie elektrisch betrieben kalkuliert haben, im OG reichte uns die Standardausführung.
Wichtig war uns auch die Fußbodenheizung im kompletten Haus.

Die Wunschliste ist endlos.
Es ging weiter mit der Fensterfarbe, mit der Art von Sprossen, die Fenster haben können und Sicherheitsglas bzw. bessere Verriegelung.
Die Dachsteinfarbe darf man sich aussuchen.
Ein Fliesenpaket, Multimediapakete, Satelitensteine und weiteren unzählige Punkte kann man hinzubuchen. Es war verrückt…

Am Ende hatten wir nicht alle Komponenten mit in unsere Planung aufgenommen, aber vorher priorisiert welche Bausteine uns wichtig sind und auf welche Elemente wir auch verzichten könnten. So wussten wir schnell, was das Haus kosten wird und wieviel gesetztes Budget für das Grundstück verbleibt.

Aus unseren Gesprächen hatten wir dann noch mitgenommen, dass wir uns die Region um Potsdam herum anschauen sollten (Potsdam ist quasi ausverkauft), um herauszufinden, wo die Reise hingeht. Also begaben wir uns auf die Suche…

 

Haus mit Garten: Aber mit wem und wo? (Teil1)

Der klassische Weg, ein Haus zu bauen, beginnt in der Regel mit der Grundstückssuche.

Während unserer „Findungsphase“ hatten wir relativ schnell festgestellt, dass wir nicht in Potsdam bleiben werden. Die Grundstücke, die es gab, hatten uns nicht gefallen (zu klein, zu groß, Lage) und waren auch zu teuer. Am Ende muss man abwägen, ob man den Preis pro qm auch bereit ist zu zahlen. Das war uns Potsdam einfach nicht wert.
Bis dahin beschränkte sich unsere Suche auf die üblichen Internetseiten und auch auf Angebote von Maklern aus der Region. Aber die Ausbeute war eher schlecht als recht.
So kam es, dass wir nach Hausbaufirmen suchten, die einen integrierten Grundstückssuchservice anbieten. An dieser Stelle fragten wir uns, ob für uns ein Fertigteilhaus oder eher ein Massivhaus in Frage kommt. Außerdem beschäftige uns, wie wir DIE Hausbaufirma finden, mit der uns auch wohl ist. Man hört ja aus dem Freundeskreis und auch aus den Medien viel Schlechtes. So wollten wir natürlich diese Dinge vermeiden.

Wir begannen unseren Auftakt mit einer Fertigteilfirma. Schon während des ersten Gesprächs wurde uns klar, dass wir Fertigteilhäusern eher skeptisch gegenüberstehen. Uns konnte man beispielsweise nicht plausibel erklären, was sich in den tragenden Wänden für Material befindet und wie genau dieses funktioniert, so dass keine späteren Mängel, wie Feuchtigkeit, auftreten.
Beim zweiten Gespräch schoss der Berater knappe 50.000€ über das beim letzten Mal geschätzte Budget des Hauses hinaus, dafür gabs eine Vespa dazu ;-). Das war ein spezielles Angebot.
Auch war die Kostentransparenz überhaupt nicht gegeben. Uns hatte er gesagt, ein bisschen Grunderwerbsteuer, Erschließungskosten und eventuell Maklerkosten für das Grundstück fallen während des Baus an. Da wurden wir hellhörig, da wir von Freunden mehr Details erfahren hatten, als uns der Berater geben wollte. Für uns stand fest an dieser Stelle, dass wir kein Fertigteilhaus bauen werden.

Den nächsten Termin hatten wir dann mit einer Massivhausfirma. Dort wurde uns ein Sammlung an Grundrissen gezeigt. Aber mit keinem konnten wir uns identifizieren. Die Beratung empfanden wir als besser. Aber hellhörig wurden wir, als uns gesagt wurde, dass sie ca. 10 Häuser im Jahr bauen. Wir möchten keiner kleinen Firma unterstellen, dass sie Häuser nicht bauen können. Aber uns schwebten Themen wir Bauverzögerung, Insolvenz des Unternehmens und auch fehlende interne Strukturen der Baufirma vor Augen. Wir suchten nach Sicherheit und weiter nach der für uns passenden Hausfirma.

Im Laufe der Zeit stießen wir auch auf eine ansässige Firma in Werder. Einige Grundstücke, die in Werder zu finden waren, wurden über die Firma bebaut. Doch nach einer kurzen Recherche im Bundesanzeiger stellten wir fest, dass die Firma schon Mal insolvent war und die Misswirtschaft in der neuen Firmierung mit den gleichen Gesellschaftern und Geschäftsführern anhielt. Ein Grund nicht mit einem Unternehmen zu bauen! In einem Rohbau wohnt es sich bekanntlich schlecht.

Ein weiteres Gespräch hatten wir bei Town & Country . Dort fühlten wir uns von Anfang an sehr gut beraten. Unsere Fragen wurden alle beantwortet und auch die Kostenaufschlüsselung rund um den Hausbau wurden von der Firma sehr transparent gestaltet. Im ersten Gespräch hatten wir dann auch einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten von Grundrissen und Haustypen (Spitzdach, Bungalow, Stadtvilla) gewonnen. Uns gefiel, was uns angeboten wurde.
So stand weiteren Gesprächen mit unserer künftigen Hausbaufirma nichts im Wege.

Hier nochmal kurz die Zusammenfassung:
1. Man muss sich fragen, ob man ein Fertigteil oder eher Massivhaus bauen möchte.
2. Die Kostentransparenz sollte von seriösen Firmen dargelegt werden (Baustrom, Baustraße, Bodenaustausch, Notar etc.)
3. Eine kurze Recherche im Bundesanzeiger gibt Aufschluss über die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens.
4. Die Beratung muss seriös ablaufen und es sollten auch möglichst alle Fragen beantwortet werden können. Der letzte Punkt ist aber wohl eher Gefühlssache.

Wohnung oder Haus mit Garten

Bereits im November 2013 hatten wir den Wunsch irgendwann in unsere eigenen vier Wände ziehen zu wollen. Wir stellten relativ schnell fest, dass beides, also Wohnung wie auch Haus, seine Vor- und Nachteile hat. Also begannen wir, die Vor- und Nachteile abzuwiegen.

  1. Eine Wohnung kann zentral in einer Stadt gelegen sein.  Das hat man heutzutage bei Grundstücken eigentlich nicht mehr. Es sei denn, man zahlt ordentlich für den Quadratmeter. Dafür liegen Grundstücke eher in der Natur. Oft sind Wälder, Seen, tolle Freizeitmöglichkeiten wie Fahrradwege, Flüsse auf denen man Bootstouren machen kann u.ä. nicht weit entfernt. Trotzdem kann die Infrastruktur ein großes Problem sein. So können Autobahnanbindung, die Verbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr und der Weg zur Abreit ein ausschlaggebendes Argument sein.

2. Ein weiterer Punkt sind die Anschaffungskosten. Diese sind bei einer Wohnung gut kalkulierbar. Bei einem Haus muss man sehr genau auf den Anbieter schauen, inwiefern dieser sämtliche Kosten transparent aufschlüsselt. Selbst wenn diese im Vorhinein aufgeschlüsselt sind, kann es passieren, dass die Bauherren während des Baus zusätzliche Wünsche haben, die auch zusätzlich Geld kosten. Ein Haus wird sehr oft teurer als ursprünglich geplant.

3. Betrachtet man die laufenden Kosten, fällt einem ins Auge, dass bei einem Wohnungskauf zusätzlich zur monatlichen Kreditrate Hausgeld anfällt. Das ist die Rücklage für Instandsetzungen am Haus. Diese schwanken teils sehr. Wir hatten Beträge zwischen 300 – 800 € gesehen. Das wussten wir bis dahin nicht und hat uns zum Staunen gebracht. Über die Verwendung des Geldes wird in der Regel im Rahmen der Hausgemeinschaft entschieden. Baut man ein Haus kann man selbst entscheiden, wieviel Geld man für Reparaturen und Instandhaltung beiseite legt und auch allein entscheiden, wofür das Geld verwendet wird.

4. Auch spielt die Gestaltungsfreiheit eine Rolle der Wahl der passenden Immobilie. Häuser kann man in der Regel mit planen und seine Vorstellungen einbringen. Bei Wohnungen hat man meist nur sehr wenig Spielraum.

5. Bei einer Wohnung müsste man sich nicht um einen Garten kümmern, der möglichst immer grün und gepflegt ausschauen soll.  Bei einem Haus mit Garten hat man immer die Verpflichtung, sich um das Grün zu kümmern. Manch einer kann sich das überhaupt nicht vorstellen. Ein anderer geht dabei total auf und findet in der Gartenarbeit seine tiefe Entspannung.

6. Wer die Anonymität eines Mehrfamilienhauses mag, bevorzugt wahrscheinlich auch eher eine Wohnung.

7. Kauft man eine  Wohnung, besteht die Grundregel in gegenseitiger Rücksichtnahme. Man muss sich darauf verlassen, dass das direkte nebeneinander Wohnen friedlich abläuft. Wer geräuschsensibel ist, sollte an der Stelle nochmal überlegen, ob eine Wohnung das Richtige ist, sofern sie nicht unbedingt im Dachgeschoss liegt.

All diejenigen, die sich noch unschlüssig sind, da sie nicht wissen, ob Wohnung oder Haus nun das Richtige ist, sei gesagt, dass das auch bei uns ein Findungsprozess war. Wir haben ungefähr drei Monate gebraucht, eh wir wussten, dass für uns ein Haus mit Grundstück perfekt wäre.

Wir träumen von der Ruhe, die uns eine Stadt nicht bieten kann. Außerdem möchten wir unser Fleckchen Grün haben, auf dem wir unseren kleinen Kräuter-, Gemüse- und Obstgarten bewirtschaften können. Auch für unsere Kinder stellen wir uns das Aufwachsen schöner in einem Haus vor.
Wir haben leider auch schlechte Erfahrungen mit unseren Untermietern unserer Mietwohnung gemacht. Das war wieder ein Argument, welches für ein Haus spricht. Wir können wann immer wir wollen im Haus so laut sein, wie wir Lust darauf haben und unsere Nachbarn auch. Das wird niemanden stören.
Außerdem konnten wir unseren Träumen freien Lauf lassen und uns so an unser „Traumschloss“ herantasten.